小学生学注册会计师(CPA）之投资性房地产的转换
小学生学注册会计师(CPA)之投资性房地产的转换
接下来，我学到了投资性房地产这一章。这一章的重点是投资性房地产的转换，教材上写得明明白白（我的心，哈哈），而要刻骨铭心（歌词里也喜欢用这个词，哈哈）却要花点功夫哟。看过我前几篇的你应该知道，我用的是理解加口诀记忆法。怎么理解呢？不急，往下看。
首先，要知道什么是投资性房地产。来，“望文生义”，“投资用的房产和地产”，这个没问题吧？我想强调的是投资用的“地产”也归于此。为什么要有这个分类呢？这个问题是不是太多余了啊？直接按教材的来就OK了啊。而我不这样认为，我觉得，先明白这类资产是干什么用的，才能更好地明白我接下要写的话。房产和地产在前面章节归于哪一类资产的呢？房产一般是归于固定资产的，这个没问题吧？特殊情况是，房地产开发企业的产品就是房子，所以归于存货，会计科目是开发产品。而地产能与其上的房子能区分价值就是无形资产，不能区分价值就与房子一起归于固定资产或开发产品。而拿前面那些来投资，为更好地把这些的价值变化计量清楚，专设“投资性房地产”这个分类。说得直白一些，会计工作就是和钱打交道，要衡量这部分钱买来或自行建造的房地产，后续是否值这些钱。这话有点绕。
而固定资产、存货及无形资产的价值是变化的吗？会计怎么计量他们呢？那就是折旧、摊销、资产减值。这里没问题吧？如有问题，就多读两遍，再想一想。就像你去年买的车，今年这车还是去年那个价吗？不是吧。俗语称为“贬值”或“掉价”，而会计上称为“折旧”。要把这车的价值做到会计报表就得买的价值减去这个“掉的价”吧。以上的文字，我尽量说得大白话一些，“生活化”一些，才更好地把“高大上”的注会和我们生活相结合，更好地理解。就像我们还是小学生时一样，学乘法，是不是先用我们已知的减加法来学习呢？如3*3=几，是不是先把3个3相加，3+3+3=9，就知道3*3=9了？
有了这些的铺垫，现在才好学习投资性房地产的转换。为更好记忆，简便化处理，就是两类：成本模式投资性房地产与非投资性房地产转换（简称成本与非投转换），公允模式投资性房地产与非投资性房地产转换（简称公允与非投转换）。为什么要转换呢？我就喜欢问为什么。我还喜欢乱改经典（哈哈），我一直认为“知其所以然才能知其然”，先知道为什么这样，才能知道怎么样运用。这样转换是因为，资产的用途或意图发生了变化。
具体来看，成本与非投转换。1、成本转非投，哪个减？哪个增加呢？非投减，成本模式增加，是不是？而资产类的增加计借方，减少计贷方。（如有疑问，请看我的《小学生学注册会计师之会计分录的借贷关系》一文)。会计分录如下：
借：固定资产/无形资产
贷：投资性房地产-成本
这就可以了吗？NO!这些资产后续会贬值（折旧、摊销或减值）也必须带上哟。而这个“贬值”是要用其原来价值减掉的，才是现在的价值，故这些“贬值”要计在对应资产的相反方向。那完整会计分录就这样：
借：固定资产/无形资产
投资性房地产累计折旧/摊销
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产-成本
累计折旧/摊销
固定资产/无形资产减值准备
那些“贬值”是不是在对应资产的相反方向啊？
2、非投转成本，成本模式增加，非投减少，成本模式计借方，非投计贷方，那些”贬值“的计对应的资产相反方向。会计分录如下：
借 ：投资性房地产-成本
累计折旧/摊销
固定资产/无形资产减值准备
贷：固定资产/无形资产
投资性房地产累计折旧/摊销
投资性房地产减值准备
这是不涉及价值变化的，因为之前和之后的“贬值”因素都是折旧、摊销或减值。
接下来，非投与公允转换就要多一点东西了啊。非投的价值变化主要是刚才那个“老三样”（折旧、摊销或减值），而公允模式下价值变化只有“公允价值变动”，或增或减都是他。3、公允转非投，还是老样子，哪个增加？哪个减少？会计分录如下
借：固定资产/无形资产
贷：投资性房地产—成本
这里“投资性房地产”那个“--成本”指的是现在的价值（按公允减值计量的），而这个持有期间价值变动，与现在转换后的差额在哪里体现呢？可能是那“老三样”吗？不是，那是固定资产或无形资产的，不是现在公允模式投资性房地产，只能是这样：
借：公允价值变动（或贷方）
贷：公允价值变动损益（或借方）
备注：以上两个分录或合并为一个也可以。
3、非投转公允。还是老样子，哪个增加？哪个减少？价值变化如何？会计分录如下：
借：投资性房地产-成本
贷：固定资产/无形资产
还有价值变化的问题。首先，非投的贬值“老三样”必须带着，且在其相反方向。而非投与公允投价值有差额怎么办呢？如果，非投价>公允投价，意味着贬值了，计入用“公允价值变动损益”，计借方。（对损益类为什么在这里计借方不清楚，可看我的前面第一篇小文）。如果，非投价<公允投价，这个价格差额可以计入“公允价值变动损益”吗？不能，只能计入“其他综合收益”，为什么呢？这个不是当期可实现的收益吗？这个是因这个变换而带来的，会计准则为防止用这个转换来人为操作利润，就这样规定了。这样好理解多了吧？所以，完整会计分录补充如下：
借：累计折旧/摊销
固定资产/无形资产减值准备
公允价值变动损益（非投价>公允投价）
贷：其他综合收益（非投价<公允投价）
注：以上两个分录可合并为一个分录。
总结，投资性房地产的转换也不难，就是看一哪个增加，哪个减少，二价值变化如何？特别注意价值变化哪个可以计当期，哪个不能计当期。就这两点。看到这里，是否觉得豁然开朗的感觉啊？我就是这样的，记得这两点，就拿下投资性房地产转换问题。接下来下一篇我写转换日的确定和投资性房地产成本与公允模式的转换。
就这样了，本人是零基础学习注册会计，难免有“野路子”，我发文在这里，算是我的笔记及整理，更有助于我对知识点的掌握，也希望你能和我分享你的心得，以期共同学习，共同进步。
